다주택자 종부세 줄이는 합법적 방법

부동산 가격이 상승하면서 종합부동산세, 즉 종부세는 이제 일부 자산가만의 문제가 아닙니다.
특히 두 채 이상 주택을 보유한 다주택자는 매년 세 부담이 크게 늘어나고 있습니다.
하지만 세법을 정확히 이해하고 미리 대비한다면 합법적인 방법으로 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 다주택자가 종부세를 합법적으로 절감할 수 있는 핵심 전략을 단계별로 정리했습니다.

다주택자 종부세 줄이는 합법적 방법

1. 종부세의 기본 구조 이해하기

종부세는 부동산을 많이 소유한 사람에게 더 높은 세율을 부과하는 보유세의 일종입니다.
매년 6월 1일 기준으로 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하면 부과됩니다.
기준 금액은 개인별로 1 주택자는 12억 원, 다주택자는 6억 원입니다.

즉, 공시가격 합산액이 6억 원을 넘는 순간부터 종부세 과세 대상이 됩니다.
세율은 0.5%에서 최대 6%까지 적용되며,
보유 주택 수가 많을수록 세율은 급격히 높아집니다.
따라서 다주택자라면 단순히 집을 보유하는 것만으로도 세금이 누적되는 구조를 이해해야 합니다.

 

2. 종부세 부담을 줄이기 위한 첫 단계 — 공시가격 점검

많은 다주택자들이 간과하는 부분이 바로 공시가격 검증입니다.
국토교통부에서 매년 4월 발표하는 공시가격은 종부세 계산의 핵심 기준입니다.
만약 공시가격이 시세보다 과도하게 높게 책정되었다면 이의신청을 통해 조정할 수 있습니다.

이의신청은 보통 4월 중순부터 한 달간 가능하며 인정받으면 공시가격이 낮아지고 결과적으로 종부세 부담이 줄어듭니다.
작은 차이처럼 보여도 고가 주택의 경우 수백만 원 차이가 발생할 수 있습니다.

 

3. 종부세 절감의 핵심 — 명의 분산 전략

1) 부부 공동명의 활용

다주택자가 가장 먼저 고려해야 할 방법이 공동명의 전환입니다.
부부가 공동명의로 주택을 보유하면 각자의 보유 비율만큼 공제 기준이 나뉘어 적용됩니다.
예를 들어 단독명의로 1 주택 10억 원을 보유한 경우 공제액은 12억 원입니다.
하지만 공동명의로 5억 원씩 나누면 각자에게 6억 원 공제가 적용되어 과세 기준을 벗어날 수 있습니다.

이 방식은 합법적이며 다만 추후 양도 시 양도소득세 계산에 영향을 미치므로
장기 보유 계획까지 함께 검토해야 합니다.

2) 가족 간 명의 분산 시 유의사항

자녀나 부모 명의로 분산하는 경우 증여세가 발생할 수 있습니다.
증여는 일정 한도 내에서만 비과세이므로 세율과 공제 한도를 반드시 확인해야 합니다.

• 배우자 증여 공제: 6억 원
• 직계존속(부모) 증여 공제: 5천만 원
• 자녀 증여 공제: 5천만 원

공제 한도 내에서 지분을 분할하면 증여세 부담 없이 종부세를 줄일 수 있습니다.

 

4. 세대 분리 전략으로 공제 기준 확대

종부세는 세대 단위로 계산됩니다.
즉, 같은 주소지에 함께 거주 중인 가족의 주택은 합산되어 과세됩니다.
따라서 자녀가 독립적인 세대를 구성하면 별도의 공제 기준을 받을 수 있습니다.

예를 들어 부모와 자녀가 각각 1채씩 보유하고 있을 때 세대가 분리되어 있으면 종부세가 따로 계산됩니다.
하지만 같은 주소지라면 두 채가 합산되어 다주택으로 분류됩니다.

따라서 자녀가 일정 소득이 있고 별도 세대 요건을 충족한다면

주소 이전과 실거주 요건 충족을 통해 세대 분리 효과를 얻을 수 있습니다.

 

5. 일시적 2주택 비과세 활용

이사나 신축 등으로 인해 일시적으로 2 주택이 되는 경우
일시적 2주택 비과세 특례를 활용하면 중과세를 피할 수 있습니다.

조건은 다음과 같습니다.

• 기존 주택을 1년 이상 보유
• 새 주택을 취득 후 2년 이내 기존 주택 매도

이 조건을 충족하면 다주택자라 하더라도 1 주택자 수준의 종부세가 적용됩니다.
다만, 매도 시점이 늦어지면 자동으로 중과 대상이 되므로
계약 일정과 자금 흐름을 세심하게 관리해야 합니다.

 

6. 법인 보유 전략 — 단점도 함께 고려

일부 투자자들은 종부세 부담을 줄이기 위해 법인을 설립해 주택을 보유합니다.
법인 명의로 부동산을 보유하면 개인별 주택 수에서 제외되어
다주택 중과세를 피할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 법인 보유는 다음과 같은 단점이 존재합니다.

• 법인세 및 추가세 부담
• 양도 시 법인세 + 추가세 합산 부담
• 주택 매도 시 비사업용토지 과세 가능성

따라서 단기 절세 목적이 아닌 장기 임대사업 운영 또는 상가 중심 자산관리라면 검토할 만하지만,
순수 주거용 주택만을 대상으로 할 경우 실익이 떨어질 수 있습니다.

 

7. 임대사업자 등록을 통한 절세 효과

정부가 공시하는 임대사업자 제도를 활용하면
일정 요건 하에 종부세를 감면받을 수 있습니다.
특히 장기 임대주택 등록 시 다음과 같은 혜택이 주어집니다.

• 임대기간 8년 이상이면 종부세 합산배제
• 공시가격 6억 원 이하 주택(수도권 외 3억 원 이하) 적용
• 임대료 증액률 5% 이하 유지 요건 충족 시 혜택 유지

즉, 임대사업자 등록은 단순 절세가 아니라 보유 목적을 명확히 하는 전략적 선택이 됩니다.
단, 등록 후 매각이나 용도 변경 시 불이익이 있을 수 있으므로 장기 계획을 세운 후 진행해야 합니다.

 

8. 보유 주택 구조 조정도 중요한 전략

세금을 줄이는 방법은 단순히 세법상 공제만이 아닙니다.
포트폴리오를 재구성하는 것도 하나의 방법입니다.
예를 들어, 수익성이 낮고 종부세 부담이 큰 지역의 부동산을 매도하고
임대수익 중심의 부동산으로 교체하면 현금흐름 대비 세 부담을 낮출 수 있습니다.

이때 고려해야 할 포인트는 다음과 같습니다.

• 양도세 부담 시점과 금액
• 대체 자산의 수익률
• 종부세·재산세 부담 비교

단순 절세 목적이 아니라 전체 자산 흐름의 효율화라는 관점으로 접근해야 합니다.

 

9. 종부세 절세, 타이밍이 핵심이다

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 과세되므로
이 날짜 이전의 매도나 명의 변경이 이루어져야 효과가 있습니다.
6월 이후에 매도하거나 증여하면 해당 연도에는 이미 과세 대상이 됩니다.
따라서 종부세 절세는 5월 이전에 모든 전략을 실행해야 효과가 반영됩니다.

 

마무리

종부세는 다주택자에게 부담스러운 세금이지만 법의 테두리 안에서 전략적으로 접근하면 충분히 조정이 가능합니다.
공시가격 검증, 명의 분산, 세대 분리, 임대사업자 등록, 매도 시점 조정 등은 모두 합법적으로 인정받는 절세 방법입니다.
무엇보다 중요한 것은 세금을 피하려 하기보다 구조적으로 줄이는 계획적 관리입니다.
한 번의 명의 변경이나 등록만으로도 매년 수백만 원의 차이를 만들 수 있습니다.
지속적인 점검과 계획이 다주택자의 가장 확실한 절세 수단입니다.